Qué es la cuota de mantenimiento
La ley la llama cuota de gastos comunes: la suma que le corresponde pagar a cada propietario por cada unidad inscrita a su nombre, para cubrir los gastos de administración, conservación, reparación, seguros, mantenimiento y operación del edificio, además del Fondo para Imprevistos (art. 6).
Se paga cada mes y genera recargo cuando vence (art. 23). Y recae sobre el inmueble, no sobre la persona: si la unidad cambia de dueño, la deuda la acompaña.
El coeficiente de participación, o «indiviso»
Cada unidad tiene un porcentaje de participación sobre los bienes comunes del edificio. La ley lo llama coeficiente de participación, y en la práctica muchos le dicen «indiviso». Ese porcentaje es proporcional al valor de la unidad frente al valor total del inmueble y queda fijado en el Reglamento de Copropiedad (arts. 6 y 22).
- Lo fija, en principio, el promotor, con base en el valor catastral y las mejoras declaradas. También puede fijarse por acuerdo del 66 % de las unidades en Asamblea, por decisión judicial o arbitral, o por avalúo catastral (art. 10).
- Las mejoras o el deterioro de una unidad no lo cambian (art. 22). Remodelar el apartamento no sube ni baja su porcentaje.
- Un penthouse no puede valer menos por metro cuadrado que las demás unidades del edificio (art. 10).
Por eso un apartamento más grande o de mayor valor paga más: no por usar más el ascensor, sino porque su participación en el edificio es mayor.
Cómo se calcula, con un ejemplo
La regla general es sencilla: el presupuesto de gastos comunes del año se reparte según el coeficiente de cada unidad.
Cuota mensual de la unidad = (presupuesto anual de gastos comunes ÷ 12) × coeficiente de participación de la unidad
Supongamos un P.H. con un presupuesto anual de B/. 120,000.00, que ya incluye el aporte al Fondo para Imprevistos. Al mes son B/. 10,000.00, y cada unidad paga su porcentaje:
| Unidad | Coeficiente | Cuota mensual |
|---|---|---|
| Local comercial en planta baja | 1.50 % | B/. 150.00 |
| Apartamento tipo A | 2.10 % | B/. 210.00 |
| Apartamento tipo B | 2.75 % | B/. 275.00 |
| Penthouse | 4.20 % | B/. 420.00 |
La Asamblea puede acordar una forma distinta de fijar la cuota, por ejemplo una cuota igual para todas las unidades, con el voto del 66 % de las unidades al día en sus obligaciones (art. 26). Si su P.H. no usa el coeficiente, lo más probable es que exista un acuerdo así o una regla especial en el Reglamento.
Qué cubre la cuota
- Administración: el honorario del administrador y el personal del edificio.
- Mantenimiento y conservación: contratos de ascensores, bombas, planta eléctrica, limpieza, fumigación y demás tareas recurrentes.
- Reparaciones de los bienes comunes.
- Seguros: contra incendio y terremoto, incendio causado por terremoto con extensión de cubierta sobre todo el edificio, y responsabilidad civil por daños a terceros (art. 25).
- Operación: por ejemplo, la electricidad y el agua de las áreas comunes.
- Fondo para Imprevistos: como mínimo el 1 % de los ingresos y las cuotas anuales (art. 47). Explicamos cómo funciona en la guía del Fondo para Imprevistos.
Qué votos se necesitan para cambiar la cuota
| Decisión | Votos necesarios | Art. |
|---|---|---|
| Subir o bajar la cuota ordinaria, o aprobar una extraordinaria, en primera convocatoria | 51 % de las unidades al día | 35 |
| Lo mismo en segunda convocatoria, al menos 10 días después y con la misma agenda | 30 % de las unidades al día | 35 |
| Fijar la cuota de forma distinta al coeficiente | 66 % de las unidades al día | 26 |
| Aprobar mejoras adicionales a las que existían | 51 % de las unidades al día | 36 |
Un cuidado con el coeficiente. El artículo 22 dice que el coeficiente solo puede variarse con el 51 % de los votos de la totalidad de las unidades. Pero el coeficiente está fijado en el Reglamento de Copropiedad, y el artículo 50, al regular la reforma del Reglamento, exige para el cambio de coeficiente no menos del 75 % de las unidades, que representen el 75 % del coeficiente y estén al día. Antes de intentar un cambio así, conviene asesoría legal.
Mejoras suntuosas: quién no está obligado a pagar
Si la Asamblea aprueba una mejora adicional que no es necesaria para la existencia, seguridad o funcionamiento del edificio, o que puede considerarse suntuosa (la ley menciona gas central, plantas eléctricas, piscina, sauna, internet colectivo, gimnasios o mobiliario de parques), el propietario que no esté de acuerdo y no la use no está obligado a contribuir. Si más adelante quiere usarla, primero paga los costos (art. 36).
Si hay desacuerdo sobre si una mejora es necesaria o suntuosa, lo define la Dirección de Propiedad Horizontal del MIVIOT mediante un informe técnico, y su decisión es vinculante.
Señales de que la cuota ya no alcanza
En edificios que administramos desde hace décadas, estos son los síntomas que suelen aparecer antes de una crisis:
- Cuotas extraordinarias frecuentes para reparaciones que se sabía que iban a llegar, como bombas, ascensores o impermeabilización.
- El Fondo para Imprevistos se usa en gastos previsibles, algo que la ley prohíbe (art. 46).
- El presupuesto no incluye la reposición de equipos mayores, solo el mantenimiento del mes a mes.
- La morosidad se tapa subiendo la cuota a quienes sí pagan, en lugar de cobrarla.
- Las cuentas por cobrar mezclan deudas y pagos adelantados, y nadie sabe cuánto dinero real tiene el edificio.
Por eso, cuando recibimos un edificio, en los primeros 90 días entregamos un presupuesto anual sustentado con el análisis de si la cuota vigente cubre la operación real, y un plan de reserva para los equipos mayores.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de mantenimiento de un apartamento en un P.H.?
Por regla general, se divide el presupuesto anual de gastos comunes entre 12 y se multiplica por el coeficiente de participación de la unidad. Con un presupuesto de B/. 120,000.00 al año, una unidad con un coeficiente de 2.10 % paga B/. 210.00 al mes.
¿Qué es el indiviso o coeficiente de participación?
Es el porcentaje que tiene cada unidad sobre los bienes comunes del edificio, proporcional a su valor frente al valor total del inmueble. Está fijado en el Reglamento de Copropiedad y define cuánto paga cada unidad de cuota (arts. 6 y 22 de la Ley 284).
¿Cuántos votos se necesitan para subir la cuota de mantenimiento?
En primera convocatoria, el 51 % de la totalidad de las unidades al día en sus cuotas. Si no hay quórum, en una segunda convocatoria al menos 10 días después basta el 30 % de las unidades al día (art. 35).
¿Tengo que pagar una cuota extraordinaria para una piscina o un gimnasio que no uso?
Si se trata de una mejora adicional considerada suntuosa, como una piscina o un gimnasio nuevos, el propietario que no esté de acuerdo y no la use no está obligado a contribuir. Si luego quiere usarla, debe pagar los costos. En caso de duda, lo define el MIVIOT (art. 36).
Resumen elaborado por ACSSA con fines informativos a partir de la Ley 284 de 14 de febrero de 2022 (Gaceta Oficial Digital 29476-C). No sustituye la asesoría legal ni lo que disponga el Reglamento de Copropiedad de cada P.H.