Desde 1996 · Ciudad de Panamá
Administración de P.H. en Panamá con visión a largo plazo
Acompañamos a juntas directivas en la administración de sus edificios desde 1996. Algunos llevan más de 30 años con nosotros: sus juntas han cambiado y la administración ha seguido siendo la misma.
Algunos de los edificios que administramos. Los años son de administración ininterrumpida e incluyen el período anterior a 1996, cuando nuestro fundador ya los atendía desde la empresa en la que trabajaba.
- Desde 1996Empresa familiar, hoy en su segunda generación.
- Residencial y comercialTorres y centros comerciales, nuevos o con décadas.
- Informes cada mesFinanzas y cuentas por cobrar que se entienden.
- Visita sin costoEl honorario, por escrito, después de conocer el edificio.
Edificios nuevos y consolidados
Cada etapa de un edificio pide una administración distinta
Un edificio de treinta años no se administra como uno recién entregado. En los consolidados, los temas son la reposición de equipos mayores, la reserva y los contratos heredados. En los nuevos, recibir bien las áreas comunes del promotor, hacer valer las garantías y ordenar las finanzas desde el primer día.
Llevamos décadas resolviendo lo primero, y ese criterio es el que aplicamos a lo segundo: un edificio nuevo bien administrado llega a los treinta años en mejores condiciones.
Edificios consolidados
- Reposición de equipos mayores
- Ascensores, sistemas de bombeo, tableros eléctricos y redes sanitarias que llegan al final de su vida útil.
- Reserva suficiente
- Un plan de reserva dimensionado según la antigüedad y el estado real de los equipos.
- Contratos heredados
- Renegociación o licitación de los contratos vencidos o por encima del valor de mercado.
Edificios nuevos
- Recepción del promotor
- Inventario de áreas comunes y equipos, y los documentos que exige la Ley 284: planos, permisos, pólizas, manuales y garantías.
- Garantías vigiladas
- Registro de cada garantía de equipos y sistemas, para reclamar antes de que venza.
- Finanzas en orden desde el inicio
- Primer presupuesto, Fondo para Imprevistos y control de las cuotas de las unidades que todavía son del promotor.
Transparencia
Lo que recibe la Junta Directiva sin tener que pedirlo
Informe financiero mensual
Ingresos y desembolsos del mes anterior, con balance general y estado de resultados.
Cuentas por cobrar separadas de los adelantos
Antigüedad de saldos por unidad, con la morosidad separada de los pagos adelantados, para que el activo del edificio refleje la realidad.
Inspecciones documentadas
Recorridos en sitio registrados en nuestro sistema digital. Cada punto revisado queda como conforme o con observación, y la Junta recibe el reporte en PDF.
Cierre anual consolidado
El resumen de ingresos y desembolsos del año, dentro de los 30 días siguientes al cierre fiscal.
Quiénes responden
Dos generaciones, un mismo compromiso
Fundador
Licdo. Edwin Ordóñez Berrocal
Más de cuarenta años administrando propiedades horizontales en Panamá. Fundó ACSSA en 1996 y sigue activo: participa en la gestión de cobros, define criterios de administración y se involucra en persona cuando un caso es grave.
Gerente General · Administrador designado
Licdo. Erwing A. Ordóñez R.
Dirige la empresa y es el contacto permanente de la Junta Directiva: reuniones, contratistas, informes y las decisiones de cada semana.
Cambio de administración
Los primeros 90 días, con entregables que la Junta puede verificar
Un cambio de administrador es el momento de mayor riesgo para un P.H. Por eso llegamos con un plan escrito.
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Días 1 a 30
Levantamiento y diagnóstico
Estado real de los equipos críticos, antigüedad de la morosidad unidad por unidad, contratos vigentes, pólizas y cumplimiento laboral del personal.
Entrega: Informe de Diagnóstico Inicial, sin costo adicional.
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Días 31 a 60
Ordenamiento
Plan de recuperación de morosidad, calendario de mantenimiento preventivo en marcha y revisión de los contratos vencidos o por encima del mercado.
Entrega: primer informe financiero mensual completo.
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Días 61 a 90
Proyección
Presupuesto anual sustentado, plan de reserva para equipos mayores y cronograma de mantenimientos a 24 meses.
Entrega: presupuesto, plan de reserva y cronograma ante la Junta.
Honorarios
Un honorario confirmado por escrito después de conocer el edificio
El honorario de un P.H. no depende solo del número de unidades. También cuentan las áreas sociales, los equipos mayores, el personal en planilla y el estado de la cartera. Por eso lo confirmamos por escrito después de una visita de reconocimiento, sin costo ni compromiso.
- Sin comisiones
- No cobramos porcentaje sobre compras, obras, contratos ni cuotas extraordinarias, y no recibimos pagos de los proveedores del edificio. Las cotizaciones llegan a la Junta tal como las emite el proveedor.
- Cuenta a nombre del P.H.
- El dinero está en una cuenta bancaria del edificio. Nosotros preparamos los pagos, pero no somos firmantes: los aprueban los directores con firma en la cuenta, y recomendamos que el banco exija dos firmas.
- Incluido en el honorario
- Diagnóstico inicial, presupuesto anual, plan de reserva, informes mensuales, inspecciones documentadas y secretaría de las reuniones de Junta Directiva y de Asamblea.
Preguntas frecuentes
Lo que suelen preguntar las juntas directivas
¿Cuánto cobra ACSSA por administrar un P.H.?
Depende de la carga real del edificio: número de unidades, áreas sociales, equipos mayores, personal en planilla y estado de la morosidad. Confirmamos el monto por escrito después de una visita de reconocimiento, que no tiene costo ni obliga al P.H. a nada.
¿La visita de reconocimiento necesita aprobación de la Asamblea?
No. La visita no tiene costo, no compromete al P.H. y no requiere una decisión previa de la Asamblea. Basta con que la Junta Directiva nos indique la fecha.
¿Cada cuánto visitan el edificio?
Una o dos veces por semana, según lo que necesite cada P.H. En los edificios que lo requieren también manejamos personal administrativo en sitio. Esa opción la sugerimos solo cuando la necesidad del edificio lo justifica, porque puede elevar los costos sin necesidad. Además hacemos inspecciones documentadas en nuestro sistema digital.
¿Quién maneja el dinero del P.H.?
El dinero está en una cuenta bancaria a nombre del P.H. Los pagos los aprueban los miembros de la Junta Directiva que tienen firma en esa cuenta: nosotros los preparamos, pero no somos firmantes. Recomendamos que el banco exija siempre dos firmas para aprobar cualquier pago, de cualesquiera dos directores con firma registrada. La Ley 284 exige que sobre las cuentas del P.H. gire más de un dignatario (art. 81).
¿Administran centros comerciales?
Sí. El C.C. Country Plaza, en Condado del Rey, y el C.C. Confort, en Juan Díaz, llevan 20 años con nosotros.
¿Se encargan de reparaciones dentro de los apartamentos?
No. La administración cubre las áreas y los bienes comunes del edificio. Si un propietario lo necesita, podemos recomendarle empresas para la reparación, y velamos porque los trabajos los hagan técnicos idóneos: la Ley 284 prohíbe contratar personal no idóneo para instalaciones eléctricas, de plomería o de gas (art. 32).
Una visita de una hora, sin costo
Recorremos las áreas comunes y los cuartos de máquinas, conversamos con el personal y le entregamos por escrito el honorario que corresponde a su edificio.